Por maioria de votos, o Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu pela constitucionalidade da penhora do bem de família do fiador de contrato de locação comercial. Para o relator, ministro Alexandre de Moraes, a Lei 8.009/1990 não fez distinção entre locação residencial e comercial para fins de excepcionar a impenhorabilidade do bem de família do fiador.
O julgamento teve início em agosto de 2021. Na ocasião, os ministros Alexandre de Moraes, Barroso, Nunes Marques e Dias Toffoli entenderam pela possibilidade da penhora, enquanto Edson Fachin, Lewandowski, Rosa Weber e Cármen Lúcia votaram pela impenhorabilidade. O debate foi suspenso e continuado em plenário virtual, onde votaram os ministros Gilmar Mendes, André Mendonça e Luiz Fux, todos acompanhando o relator.
Segundo o relator, “é constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, em virtude da compatibilidade da exceção prevista no artigo 3°, VII, da lei 8.009/1990 com o direito à moradia consagrado no artigo 6° da Constituição da República Federativa do Brasil de 1988, com redação da Emenda Constitucional 26/20.”
Em 2010, o Supremo Tribunal Federal (STF) publicou tese para fins de repercussão geral (tema 295) que não especifica a que tipo de locação o entendimento se aplica: se residencial ou comercial. Conforme o texto, é “constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, em virtude da compatibilidade da exceção prevista no artigo 3°, VII, da lei 8.009/90 com o direito à moradia consagrado no artigo 6°, da Constituição da República Federativa do Brasil de 1988, com redação da Emenda Constitucional 26/20”.
A Primeira Turma do Supremo Tribunal Federal (STF) julgou, em 2018, um RE (605.709) envolvendo o tema. Foi assentada a impossibilidade da penhora do único bem de família do fiador no caso de locação comercial.
Ao manter a penhora do único bem do fiador, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ/SP) entendeu que não seria aplicável ao caso a decisão da Primeira Turma do Supremo Tribunal Federal (STF) porque se trata de posição isolada do colegiado. O fiador argumenta que a restrição do seu direito à moradia não se justifica, pois existem outros meios aptos a garantir o contrato.
Alexandre de Moraes pontuou que o fiador de locação comercial, de livre e consciente vontade, assumiu essa fiança e, ao assumir, soube que o seu patrimônio integral pode responder em caso de inadimplemento, inclusive seu único bem. Para ele, reconhecer a impenhorabilidade poderia causar grave impacto na liberdade de empreender do locatário e no próprio direito de propriedade do fiador.
Deste modo, o relator propôs a seguinte tese: “É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial.”
Ao abrir divergência, o ministro Edson Fachin destacou que jurisprudência do Supremo Tribunal Federal (STF) tem se consolidado no sentido de se proteger o bem de família do fiador em contratos comerciais. Também leu parecer da Procuradoria-Geral da República (PGR), o qual defende o direito à moradia e diz que o Estado é obrigado a assegurar medidas adequadas à proteção de um patrimônio mínimo.
RE 1.307.334
Decisão: 09/03/2022
